2026 주택연금 수령액 연금소득세 과세 제외 및 재산세 25% 감면 혜택 완벽 정리
🚀 결론부터 말하면: 주택연금 수령액은 '대출'이지 '소득'이 아니라서 소득세·종합소득세가 전혀 부과되지 않고, 공시가격 5억 원 이하 주택은 재산세 25%까지 감면받을 수 있어요.
📌 목차
주택연금에 가입하면 매달 연금을 받는데, 이게 진짜 세금이 하나도 안 붙는 건지 의문이 드는 분들이 정말 많더라고요. 국민연금이나 개인연금은 연금소득세가 부과되니까 당연히 주택연금도 세금이 나올 거라고 생각하기 쉬운데요. 직접 세법을 확인해 보니, 주택연금의 본질은 '소득'이 아니라 '대출'이라서 과세 구조 자체가 완전히 다르더라고요.
아래에서 2026년 최신 기준으로 주택연금 조건에 따른 세금 혜택을 빠짐없이 정리해 드릴게요.
주택연금 받으면 소득세·재산세 얼마나 줄어드는지 궁금하시죠?
비과세 + 재산세 감면 + 건보료 유지까지 한 번에 확인하세요!
1. 주택연금 수령액, 왜 소득세가 안 붙을까?
많은 분들이 "매달 133만 원씩 받으면 연금소득세를 내야 하는 거 아닌가?"라고 질문하시는데요. 결론부터 말하면, 주택연금 수령액에는 소득세가 전혀 부과되지 않아요. 이유는 간단해요. 주택연금은 세법상 '연금소득'이 아니라 내 집을 담보로 빌린 '대출금'이기 때문이에요.
국민연금, 공무원연금, 퇴직연금, 개인연금저축(IRP) 등은 소득세법상 연금소득에 해당해 과세 대상이에요. 반면 주택연금은 한국주택금융공사(HF)가 보증하는 역모기지 대출의 성격이라, 매달 받는 돈은 '빌린 돈'에 해당하고 갚을 의무가 대출잔액으로 누적되는 구조예요.
YTN 보도에서도 "연금보험, 주택연금은 세법상 연금소득에 해당하지 않는다"고 명확하게 설명하고 있고, 금융위원회 Q&A에서도 "주택연금 월지급금은 소득으로 분류되지 않는다"고 확인한 바 있어요. 즉 아무리 많이 받아도 소득세 0원이에요.
💡 핵심 포인트
주택연금 월지급금은 소득세법상 연금소득에 해당하지 않아요. 이는 대출(부채) 성격이기 때문이며, 소득세·연금소득세·종합소득세 모두 비과세예요. 국민연금과 근본적으로 다른 과세 구조를 가지고 있어요.
2. 종합소득세 합산 배제 – 5월 신고 대상 아닙니다
매년 5월이 되면 종합소득세 신고 시즌이 돌아오는데요. 국민연금을 받으시는 분들은 다른 소득과 합산해서 종합소득세를 신고해야 하는 경우가 있어요. 그런데 주택연금 수령액은 애초에 소득 항목이 아니라서 종합소득세 합산 대상에서 완전히 제외돼요.
확인해 보니, 조선일보의 2025년 보도에서도 "주택연금의 본질은 자신의 집을 담보로 대출을 받는 것이다. 소득이 아니라 부채이기 때문에 소득세 같은 것은 부과되지 않는다"고 정리하고 있었어요. 즉 주택연금만 수령하고 별도 근로소득이나 사업소득이 없다면, 5월 종합소득세 신고 자체가 필요 없어요.
다만, 국민연금 수령액이 연간 350만 원을 초과하거나 사적연금 소득이 연간 1,500만 원을 넘는 경우에는 해당 연금소득에 대해 종합소득세 신고가 필요할 수 있어요. 이건 주택연금과 무관하게 적용되는 규정이에요.
3. 재산세 25% 감면, 적용 조건과 계산법
주택연금의 세제 혜택 중에서 체감 효과가 가장 큰 게 바로 재산세 감면이에요. 지방세특례제한법 제35조에 따라, 1세대 1주택자가 저당권 방식 주택연금에 가입하면 재산세(본세)를 최대 25% 감면받을 수 있어요. 이 혜택은 2027년 12월 31일까지 한시 적용돼요.
구체적으로 보면, 시가표준액(공시가격) 5억 원 이하 주택은 재산세 본세의 25%를 그대로 감면받아요. 5억 원을 초과하는 경우에는 "5억 원에 해당하는 재산세액"의 25%만 공제하는 방식이에요. 예를 들어 공시가격 4억 원 주택의 재산세가 연 40만 원이라면, 25% 감면으로 10만 원을 절약할 수 있어요.
| 공시가격 구간 | 감면 내용 | 적용 기한 |
|---|---|---|
| 5억 원 이하 | 재산세(본세) 25% 감면 | ~2027.12.31 |
| 5억 원 초과 | 5억 원 해당분 재산세의 25% 공제 | ~2027.12.31 |
주의할 점은, 이 감면 혜택과 별도로 존재하는 1세대 1주택자 주택세율 감면 특례(지방세법, 2026년까지 적용)가 있는데, 두 혜택을 동시에 받을 수는 없고 감면 효과가 더 큰 한 가지만 적용돼요. 어떤 쪽이 유리한지는 관할 구청 세무과에서 자동으로 판단해 주니 따로 신청할 필요는 없다고 해요.
💡 핵심 포인트
신탁 방식 주택연금 가입자는 재산세 감면 대상이 아니에요. 저당권 방식 + 1세대 1주택자일 때만 25% 감면이 적용되니, 가입 방식을 선택할 때 세제 혜택까지 함께 고려하세요.
4. 건강보험료 피부양자 자격, 유지될까?
은퇴 후 자녀의 직장건강보험에 피부양자로 등록돼 있는 분들이 가장 걱정하는 부분이에요. "주택연금을 받으면 소득이 생기니까 피부양자에서 탈락하는 거 아닌가?"라는 질문이 많은데요. 확인해 보니, 주택연금 수령액은 종합소득에 합산되지 않는 대출금이라서 건강보험 피부양자 소득요건에 영향을 주지 않아요.
피부양자 자격 유지 조건은 연간 종합소득 2,000만 원 이하(재산과표 5.4억 원 이하인 경우)예요. 주택연금 월지급금은 이 종합소득에 포함되지 않으니, 국민연금 등 다른 소득만 기준 이하라면 피부양자 자격이 유지돼요. 다만 주택 자체의 재산세 과세표준이 5억 4천만 원을 초과하면 재산요건에서 걸릴 수 있으니, 이 부분은 별도로 확인이 필요해요.
✅ 건강보험 피부양자 유지 체크리스트
- ✔ 주택연금 수령액은 종합소득에 미포함 → 소득요건 영향 없음
- ✔ 재산세 과세표준 합계 5억 4천만 원 이하 → 소득 2,000만 원 이하 시 유지
- ✔ 재산과표 5.4억~9억 원 구간 → 연 소득 1,000만 원 이하여야 유지
- ✔ 재산과표 9억 원 초과 → 피부양자 자격 상실
- ✔ 국민연금 수령액은 100% 소득 반영 → 국민연금+기타소득 합산 주의
5. 가입 단계부터 이용 단계까지 세제 혜택 한눈에 보기
주택연금은 가입할 때와 이용할 때 각각 다른 세제 혜택이 적용돼요. 한국주택금융공사 공식 안내를 기준으로 정리하면, 가입 단계에서는 등록면허세·지방교육세 최대 50% 감면, 농어촌특별세·국민주택채권 매입의무 면제가 적용되고, 이용 단계에서는 대출이자 소득공제(연 200만 원 한도)와 재산세 25% 감면이 적용돼요.
| 구분 | 세목 | 감면 내용 |
|---|---|---|
| 가입 단계 | 등록면허세·지방교육세 | 공시가격 5억 이하 1주택자: 50% 감면 그 외: 등록면허세 300만 원 이하 50% / 초과 시 150만 원 공제 |
| 농어촌특별세 | 면제 | |
| 국민주택채권 | 매입의무 면제 | |
| 이용 단계 | 소득세 | 월지급금 비과세 + 대출이자 소득공제 연 200만 원 한도 |
| 재산세 | 5억 이하: 본세 25% 감면 / 5억 초과: 5억분 25% 공제 | |
| 종합소득세 | 합산 배제 (대출이므로 소득 아님) |
소득공제 부분을 좀 더 설명하면, 소득세법 제51조의4에 따라 주택연금 이용 시 발생하는 대출이자 비용을 연금소득에서 연간 200만 원 한도로 공제받을 수 있어요. 가입자가 직접 이자를 현금으로 납부하는 건 아니지만, 연금 운영상 발생하는 이자 비용이 자동으로 소득공제 대상이 되는 구조예요. 국민연금 등 다른 연금소득이 있을 때 절세 효과가 커져요.
신탁 방식으로 가입한 경우에는 등록면허세가 6,000원, 지방교육세 1,200원으로 총 7,200원만 발생하고, 이마저도 HF가 지원해 주니 실질 부담은 0원이에요. 가입 방식별로 세금 구조가 다르니, 주택연금 신청 전에 저당권 방식과 신탁 방식의 차이를 꼭 비교해 보세요.
💡 핵심 포인트
등록면허세·지방교육세 감면과 재산세 감면 모두 2027년 12월 31일까지 한시 적용돼요. 이후 연장 여부는 정부 정책에 따라 달라질 수 있으니, 가입 시기를 고려할 때 참고하세요.
6. 기초연금·국민연금과 중복 수령 가능 여부
기초연금을 받고 계신 분들이 "주택연금을 받으면 기초연금이 끊기는 거 아닌가" 걱정하시는 경우가 많은데요. 확인해 보니 주택연금과 기초연금은 중복 수령이 가능해요. 2026년 기초연금 선정기준액은 단독가구 월 247만 원, 부부가구 월 395.2만 원이에요.
기초연금 소득인정액을 계산할 때, 주택연금 월지급금의 50%는 소득으로, 나머지는 부채로 처리돼요. 예를 들어 월 133만 원을 받으면 약 66.5만 원이 소득으로 반영되는 셈이에요. 동시에 주택연금에 가입하면 해당 주택의 재산 가치에서 대출잔액(부채)을 차감하기 때문에 재산의 소득환산액이 줄어드는 효과가 있어요. 결과적으로 기초연금 수급 가능성이 오히려 높아지는 경우도 있다고 해요.
국민연금과의 중복 수령도 문제없어요. 주택연금은 공적연금이 아니라 역모기지 대출이기 때문에, 국민연금·공무원연금 등 어떤 연금을 받고 있든 상관없이 주택연금을 동시에 이용할 수 있어요.
🔧 중복 수령 가능 조합 정리
- 주택연금 + 국민연금 → 가능 (과세 구조 별개)
- 주택연금 + 기초연금 → 가능 (월지급금 50% 소득 반영)
- 주택연금 + 공무원·군인연금 → 가능 (직역연금 수급자도 가입 가능)
- 주택연금 + 개인연금(IRP) → 가능 (각각 별도 과세·비과세 적용)
핵심 요약 및 마무리
주택연금 수령액은 세법상 소득이 아닌 대출이라서 소득세·종합소득세가 전혀 부과되지 않아요. 공시가격 5억 원 이하 주택의 경우 재산세 본세의 25%까지 감면받을 수 있고, 가입 시 등록면허세·지방교육세·농어촌특별세 감면 혜택도 챙길 수 있어요. 건강보험 피부양자 자격에도 영향이 없으니, 세금 걱정 때문에 가입을 망설이셨다면 안심하셔도 돼요.
2026년 3월부터 초기보증료가 1.5% → 1.0%로 인하되고, 월수령액도 평균 3.13% 올랐으니 가입 시기를 잘 맞추는 것도 중요해요. 세부 주택연금 조건과 예상 수령액은 HF 콜센터 1688-8114 또는 공식 홈페이지에서 무료 상담받으실 수 있어요.
자주 묻는 질문
Q1. 주택연금 수령액에 소득세가 부과되나요?
A1. 아니요. 주택연금 월지급금은 세법상 연금소득이 아닌 대출(부채)에 해당하기 때문에 소득세·연금소득세가 전혀 부과되지 않아요. 아무리 많이 받아도 소득세는 0원이에요.
Q2. 주택연금을 받으면 종합소득세 신고를 해야 하나요?
A2. 주택연금 수령액은 종합소득세 합산 대상이 아니에요. 다만 국민연금·사적연금·근로소득 등 다른 소득이 기준을 초과하면 해당 소득에 대해서는 종합소득세 신고가 필요할 수 있어요.
Q3. 재산세 25% 감면은 누구나 받을 수 있나요?
A3. 1세대 1주택자이면서 저당권 방식으로 주택연금에 가입한 경우에만 적용돼요. 신탁 방식 가입자나 다주택자는 재산세 감면 대상이 아니에요. 적용 기한은 2027년 12월 31일까지예요.
Q4. 공시가격 5억 원 초과 주택도 재산세 감면이 되나요?
A4. 네, 다만 감면 범위가 달라져요. 5억 원 초과 시에는 "5억 원에 해당하는 재산세액"의 25%만 공제해요. 5억 원 이하 주택처럼 전체 재산세의 25%가 감면되는 건 아니에요.
Q5. 주택연금을 받으면 건강보험 피부양자에서 탈락하나요?
A5. 주택연금 수령액은 종합소득에 포함되지 않는 대출금이라서 건강보험 피부양자 소득요건에 영향을 주지 않아요. 다만 주택 자체의 재산세 과세표준이 9억 원을 초과하면 재산요건에서 탈락할 수 있으니 별도 확인이 필요해요.
Q6. 대출이자 소득공제 200만 원은 어떻게 받나요?
A6. 소득세법 제51조의4에 따라 주택연금 대출 이자비용이 연간 200만 원 한도로 연금소득에서 자동 공제돼요. 가입자가 직접 이자를 납부하는 건 아니지만, 국민연금 등 다른 연금소득이 있을 때 절세 효과가 커져요.
Q7. 주택연금과 기초연금을 동시에 받을 수 있나요?
A7. 네, 중복 수령이 가능해요. 기초연금 소득인정액 계산 시 주택연금 월지급금의 50%만 소득으로 반영되고, 대출잔액은 부채로 차감돼요. 오히려 기초연금 수급 가능성이 높아지는 경우도 있어요.
Q8. 등록면허세 감면은 저당권 방식에만 적용되나요?
A8. 저당권 방식은 등록면허세 최대 50% 감면이 적용되고, 신탁 방식은 등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 = 총 7,200원만 발생하며 이마저도 HF가 전액 지원해요.
Q9. 주택연금 상속 시 상속세가 발생하나요?
A9. 부부 모두 사망 후 주택을 처분해 정산하는데, 주택 처분가액이 연금지급총액보다 크면 남는 금액이 상속인에게 돌아가요. 이 차액에 대해 상속세가 발생할 수 있으니 세무 전문가 상담을 받아보는 게 좋아요.
Q10. 세제 혜택 기한이 2027년까지인데, 이후에는 어떻게 되나요?
A10. 등록면허세 감면, 재산세 25% 감면 등은 지방세특례제한법에 따른 한시 규정이에요. 과거에도 수차례 연장된 바 있어 2027년 이후에도 연장될 가능성이 높지만, 확정되지 않은 사안이니 정부 발표를 지켜보셔야 해요.
⚠️ 면책 문구
본 글은 2026년 2월 기준 공개된 법령 및 공식 자료를 바탕으로 작성되었으며, 개인별 세무 상황에 따라 실제 적용이 달라질 수 있으니 반드시 세무 전문가 또는 한국주택금융공사(1688-8114)에 확인하시기 바랍니다. 본 포스팅은 AI를 활용하여 작성하였습니다.
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이 글은 AI(인공지능) 기술의 도움을 받아 작성되었어요. AI가 생성한 이미지가 포함되어 있을 수 있으며, 실제와 다를 수 있어요.
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